Право власності на земельні ділянки несільськогосподарських юридичних осіб

Abstract

Дисертаційна робота є першою в Україні науковою працею, у якій здійснено комплексне дослідження правового регулювання права приватної власності несільськогосподарських юридичних осіб на земельні ділянки, а також сформульовано нові для земельного права України наукові висновки і практичні рекомендації з удосконалення законодавства в сфері набуття, реалізації, захисту та припинення права приватної власності на земельні ділянки. У дисертації встановлено основні періоди запровадження та розвитку права приватної власності юридичних осіб на земельні ділянки несільськогосподарського призначення, зумовленого переходом до ринкових відносин. Висвітлено процес поступового вдосконалення нормативно-правової бази, що включав усунення виявлених недоліків та врегулювання відносин приватизації земель під об'єктами нерухомості. Висвітлено трансформацію державної політики щодо впровадження ринку земель несільськогосподарського призначення, яка на початкових етапах характеризувалася невиваженістю, неузгодженістю нормативно-правових приписів та непослідовністю їх реалізації. З’ясовано, що з часом ця політика була скоригована, результатом чого стало, серед іншого, запровадження публічних реєстрів (Державного реєстру прав на нерухоме майно, Державного земельного кадастру та інших), створення умов для залучення інвестицій у земельні ресурси, впровадження сучасних цифрових технологій, розвиток несільськогосподарського ринку земель, учасниками якого виступають приватні несільськогосподарські юридичні особи тощо. Подальшого осмислення зазнали висновки, висловлені в літературі, щодо фундаментальної і визначальної ваги гносеологічного підходу до формування новітньої правової доктрини у сфері земельного права з акцентом на її спроможність відповідати актуальним викликам сучасності, включаючи загрози військового характеру. У дослідженні на основі системного аналізу норм земельного, цивільного та інших галузей законодавства з’ясовано правову природу та запропоновано визначення несільськогосподарських юридичних осіб як суб’єктів права приватної власності на земельні ділянки, якими слід вважати комерційних та некомерційних суб’єктів господарювання, основна діяльність яких не пов’язана із сільським господарством, а спрямована на досягнення економічних, соціальних результатів, отримання прибутку шляхом використання земельних ділянок несільськогосподарського призначення (зокрема, житлової та громадської забудови, промисловості, транспорту тощо). Встановлено, що практично всі категорії земель несільськогосподарського призначення можуть перебувати у приватній власності юридичних осіб, крім випадків, передбачених законом. Такі випадки, зокрема, стосуються забезпечення пріоритету публічного інтересу щодо певних земельних ділянок, використання яких спрямоване на задоволення переважно загальнодержавних та суспільних, а не приватних потреб. В роботі розкрито специфіку правосуб’єктності несільськогосподарських юридичних осіб як учасників земельних відносин в процесі набуття, реалізації, припинення та захисту права приватної власності на земельні ділянки. Виокремлено певну групу суб’єктів права власності на земельні ділянки, до яких відносяться несільськогосподарські юридичні особи, що фактично виступають суб’єктами, в тому числі, права на безоплатну приватизацію земель державної чи комунальної власності та характеризуються такими рисами: регламентація діяльності здійснюється не тільки законом, а й статутами цих юридичних осіб; в основному — це житлово-будівельні (житлові), гаражно-будівельні та дачні кооперативи, а також об’єднання співвласників багатоквартирних будинків; виступають неприбутковими утвореннями, яким закон дозволяє здійснювати підприємницьку діяльність в установленому порядку; основна частина цих суб’єктів функціонує і здійснює свою діяльність на кооперативних засадах; набуття цими юридичними особами права власності на земельні ділянки здійснюється здебільшого на безоплатних засадах. У дисертації встановлено наступні риси правосуб’єктності іноземних юридичних осіб як приватних власників земельних ділянок несільськогосподарського призначення: а) обмежені підстави набуття у приватну власність земельних ділянок ( відповідно до частини 2 статті 82 Земельного кодексу України — у разі придбання об'єктів нерухомого майна та для спорудження об'єктів, пов'язаних із здійсненням підприємницької діяльності); б) специфічний порядок набуття у приватну власність земель державної або комунальної власності; в) можливість набути право власності на земельну ділянку виключно з метою здійснення інвестиційної діяльності та інші. Автором встановлено, що процедура набуття у приватну власність земельних ділянок несільськогосподарськими суб’єктами господарювання залежить від наступних чинників: особливостей юридичної особі (іноземної чи вітчизняної); підстав набуття земельної ділянки у власність; форми власності на земельну ділянку, що набувається (державної, комунальної чи приватної); способу набуття (платного чи безоплатного) тощо. Доведено, що набуття у власність земельних ділянок несільськогосподарського призначення державної або комунальної форми власності для здійснення господарської діяльності приватних підприємств створило умови для розвитку ринку земель несільськогосподарського призначення, який виступає невід'ємною частиною вітчизняної економіки. Наведено додаткові аргументи на користь того, що продаж земельних ділянок без проведення земельних торгів створює умови для виникнення корупційних ризиків. У зв'язку з цим у роботі обґрунтовано необхідність запровадження заходів обмеження максимальної площі земельних ділянок, які можуть набуватися у власність юридичними особами без проведення земельних торгів (зокрема, це стосується ч. 2 ст. 134 ЗК України, яка дозволяє продаж земельних ділянок без проведення земельних торгів у разі, якщо на цих ділянках розташований об’єкт нерухомості, який належить фізичній або юридичній особі). В роботі запропоновано внести зміни до Земельного кодексу України – або шляхом виключення абзацу 2 ч. 6 ст. 128 Земельного кодексу України та абзацу 2 ч. 1 ст. 116 Земельного кодексу України, або шляхом закріплення в частині 1 статті 128 Земельного кодексу України порядку набуття у власність земельної ділянки, на якій розташовані об’єкти, що підлягають приватизації.